Nota, 44

MÉTODO DEL ENFOQUE RESIDUAL DINÁMICO

Procedimiento:

Se procede al llenado del formato propuesto tomando en cuenta la condición actual del predio

En este caso si se toma en cuenta el valor del dinero afectado por el paso del tiempo

El valor residual del inmueble será la diferencia entre:

VALOR ACTUAL DE LOS COBROS OBTENIDOS POR LA VENTA O RENTA DEL INMUEBLE (menos) EL VALOR ACTUAL DE LOS COBROS OBTENIDOS POR LA VENTA O RENTA DEL INMUEBLE (menos) EL VALOR ACTUAL DE LOS PAGOS REALIZADOS POR DIVERSOS COSTOS Y GASTOS menos UNA TASA DE DESCUENTO.

Los elementos a considerar en un análisis residual dinámico son:

a) Producto Inmobiliario, se toma en cuenta un análisis de mejor y mayor uso, además de las características comerciales del bien inmueble analizado.

-Tomar en cuenta el valor unitario de venta de lo que se quiera construir y vender
-La cantidad de unidades (casas o departamentos??)

b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano

c) Características específicas del bien a valuar

d) Costos unitarios  y montos

e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios

f) programa de ventas o rentas

g) Costos por concepto de impuestos predial, servicios, mantenimiento y vigilancia

h) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad.

i) Comisiones por venta

j) Horizonte de Análisis

k) Tasa de descuento aplicable

Se deberá establecer el periodo para flujar los valores obtenidos y deberá aplicar una tasa de descuento, posterior se deberán aplicar una serie de métodos para determinar las tasas de descuento para establecer el valor terminal del negocio, el valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble.

Parece complicado, solo en la práctica se podrán identificar las dudas concretas...