Nota, 39

PROCEDIMIENTO PARA ELABORAR EL ESTUDIO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

1. Nos valdremos del estudio de mercado para estimar el valor del inmueble.

2. De igual manera para estimar los costos de las rentas equiparables en la zona del bien a analizar.

3. Determinar los m2 construidos del inmueble

4. Para determinar la renta potencial mensual multiplicaremos: la renta promedio por los m2 de construcción del inmueble. 

5. Tendremos que determinar el ingreso bruto potencial, y se hace multiplicando la renta mensual potencial con el numero de meses por año (12).

6. Los gastos por la cobranza ordinaria y extraordinaria se reflejan tomando el ingreso bruto potencial, en razón de un 3 al 5 %.

7. Para la cobranza (me supongo que es para ejecutar judicialmente una cobranza morosa) debemos de considerar un porcentaje del 4% multiplicado por el ingreso bruto potencial.

8. El ingreso bruto efectivo resulta de restar el monto del ingreso bruto potencial menos los gastos de cobranza que se hayan realizado (misma nota del punto anterior: es por la cobranza judicial??)

9. Los gastos de de administración que puede requerir el inmueble se calculan por un porcentaje que va del 8 al 15 % sobre el ingreso bruto efectivo. esta administración so los cargos fijos que se pagarían a una administradora de inmuebles por ejemplo.

10. Adicional se consideran gastos de operación, que de acuerdo al procedimiento sera el mismo para calcular los gastos de administración, ahi ya no me queda muy claro por que doble vez.

11. El ingreso neto lo calcularemos al restar el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos.

12. Debemos considerar el ISR de acuerdo al ingreso anual por el concepto de rentas, ubicaremos el importe del ingreso neto por concepto de rentas, después aplicar la operación correspondiente para calcular el impuesto que se deberá considerar para el pago del ISR.

13. El IVA lo calculamos multiplicando el ingreso neto por el 16% de IVA.

14. Obtenidos los datos de ISR e Iva los sumaremos para tener el total de impuestos.

15. La utilidad bruta es el ingreso neto menos los impuestos

16.La capitalización sera el valor del inmueble entre la utilidad bruta obtenida

17. Después convertimos este valor a porcentaje, mismo que debera estar por arriba del valor de la tasa anual de los CETES