Nota, 51

EJERCICIO DE VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Nota, 50-2

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

NOTA, 50-1

FORMATO PARA OBTENER COSTO DIRECTO

Nota, 49

PASOS A SEGUIR PARA DETERMINAR EL VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Para determinar el Valor Neto de reposición utilizando la base de datos del IMIC. elegimos el modelo/prototipo que más se asemeje con nuestro objeto valuatorio, 

De antemano debemos conocer los m2 de superficie construida, como los modelos no son exactamente al inmueble a valuar se hace una serie de consideraciones como lo son: 

-Sustituir componentes o partidas

-Modificar costos y/o cantidades de los conceptos

-Suprimir uno o varios conceptos de obra

-Adicionar componentes o partidas completas

En resumen realizar los denominados ENSAMBLES.

Finalizado el análisis

obtendremos el Costo Directo de Obra (CD)

A partir del Costo Directo calcular los siguientes costos y condiciones generales

*El Costo Indirecto y la utilidad del contratista, no más del 28%

*El proyecto ejecutivo con todos sus componentes (arquitectura, estructura, electromecánica) estando en un rango de un 4 a un 8%.

*Los costos correspondientes a licencias y permisos en un rango del 5 al 8%.

Posterior aplicaremos los DEMÉRITOS

Factor por Edad

Factor de Conservación

Factor de Uso

Factor de Calidad del Proyecto

Nota, 48

METODOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

Nota, 47

EJERCICIO: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Se trata de un macro lote de 90,000 m2 ubicado en Santa Fé, donde se pretenden construir 180 unidades tipo habitacional alto, cada una con 308 m2 promedio.

El uso es H/3/50/R(500), con un potencial máximo construible de 130,000 m2

Aquí muestro mi análisis:

Nota, 46

FORMATO PARA EL ENFOQUE RESIDUAL DINÁMICO

Nota, 45

FORMATO PARA EL ENFOQUE RESIDUAL ESTÁTICO

Nota, 44

MÉTODO DEL ENFOQUE RESIDUAL DINÁMICO

Procedimiento:

Se procede al llenado del formato propuesto tomando en cuenta la condición actual del predio

En este caso si se toma en cuenta el valor del dinero afectado por el paso del tiempo

El valor residual del inmueble será la diferencia entre:

VALOR ACTUAL DE LOS COBROS OBTENIDOS POR LA VENTA O RENTA DEL INMUEBLE (menos) EL VALOR ACTUAL DE LOS COBROS OBTENIDOS POR LA VENTA O RENTA DEL INMUEBLE (menos) EL VALOR ACTUAL DE LOS PAGOS REALIZADOS POR DIVERSOS COSTOS Y GASTOS menos UNA TASA DE DESCUENTO.

Los elementos a considerar en un análisis residual dinámico son:

a) Producto Inmobiliario, se toma en cuenta un análisis de mejor y mayor uso, además de las características comerciales del bien inmueble analizado.

-Tomar en cuenta el valor unitario de venta de lo que se quiera construir y vender
-La cantidad de unidades (casas o departamentos??)

b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano

c) Características específicas del bien a valuar

d) Costos unitarios  y montos

e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios

f) programa de ventas o rentas

g) Costos por concepto de impuestos predial, servicios, mantenimiento y vigilancia

h) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad.

i) Comisiones por venta

j) Horizonte de Análisis

k) Tasa de descuento aplicable

Se deberá establecer el periodo para flujar los valores obtenidos y deberá aplicar una tasa de descuento, posterior se deberán aplicar una serie de métodos para determinar las tasas de descuento para establecer el valor terminal del negocio, el valor presente neto obtenido será el valor residual del inmueble.

Parece complicado, solo en la práctica se podrán identificar las dudas concretas...

Nota, 43

MÉTODO DEL ENFOQUE RESIDUAL ESTÁTICO

Procedimiento:

Aunque de ser cierto no me queda muy claro este enfoque aún escribiendo esto, entiendo que se debe obtener un VALOR RESIDUAL a partir de un terreno en donde se analizan los beneficios que se puedan tener de el al desarrollar un proyecto factible de realizar.

dependiendo de la importancia del bien por valuar su usan dos métodos, en este caso describiré el ESTÁTICO.

Tomando como punto de partida el formato propuesto debemos de recabar una serie de datos que por lo que entiendo son hipotéticos la mayor parte de estos, ya que tal vez no contamos con la información solicitada y mucha de esta información se deberá suponer.

El valor resultante sera el valor residual del inmueble en las condiciones en que se encuentra

Se considera ESTÁTICO por que considera la terminación, reparación, de las obras y la operación de la compraventa del inmueble analizado.

No toma en cuenta la inflación

y al final se calcula con la formula: F=VM - ∑ Ci - b

Los elementos a considerar en un análisis residual estático son:

a)Producto Inmobiliario, se toma en cuenta un análisis de mejor y mayor uso, ademas de las características comerciales del bien inmueble analizado.

-Tomar en cuenta el valor unitario de venta de lo que se quiera construir y vender
-La cantidad de unidades (casas o departamentos??)

b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano

c) Características especificas del bien a valuar

d) Costos unitarios  y montos

e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios

f) Costos por concepto de impuestos presial, servicios, mantenimiento y vigilancia

g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad.

h) Comisiones por venta

Nota, 42

PRINCIPIOS DEL VALOR RESIDUAL

Nota 41, COMERCIO

Nota, 41 Departamentos

Nota, 41 OFICINAS

OFICINAS

Nota, 40

TABLA FORMATO

Nota, 39

PROCEDIMIENTO PARA ELABORAR EL ESTUDIO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

1. Nos valdremos del estudio de mercado para estimar el valor del inmueble.

2. De igual manera para estimar los costos de las rentas equiparables en la zona del bien a analizar.

3. Determinar los m2 construidos del inmueble

4. Para determinar la renta potencial mensual multiplicaremos: la renta promedio por los m2 de construcción del inmueble. 

5. Tendremos que determinar el ingreso bruto potencial, y se hace multiplicando la renta mensual potencial con el numero de meses por año (12).

6. Los gastos por la cobranza ordinaria y extraordinaria se reflejan tomando el ingreso bruto potencial, en razón de un 3 al 5 %.

7. Para la cobranza (me supongo que es para ejecutar judicialmente una cobranza morosa) debemos de considerar un porcentaje del 4% multiplicado por el ingreso bruto potencial.

8. El ingreso bruto efectivo resulta de restar el monto del ingreso bruto potencial menos los gastos de cobranza que se hayan realizado (misma nota del punto anterior: es por la cobranza judicial??)

9. Los gastos de de administración que puede requerir el inmueble se calculan por un porcentaje que va del 8 al 15 % sobre el ingreso bruto efectivo. esta administración so los cargos fijos que se pagarían a una administradora de inmuebles por ejemplo.

10. Adicional se consideran gastos de operación, que de acuerdo al procedimiento sera el mismo para calcular los gastos de administración, ahi ya no me queda muy claro por que doble vez.

11. El ingreso neto lo calcularemos al restar el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos.

12. Debemos considerar el ISR de acuerdo al ingreso anual por el concepto de rentas, ubicaremos el importe del ingreso neto por concepto de rentas, después aplicar la operación correspondiente para calcular el impuesto que se deberá considerar para el pago del ISR.

13. El IVA lo calculamos multiplicando el ingreso neto por el 16% de IVA.

14. Obtenidos los datos de ISR e Iva los sumaremos para tener el total de impuestos.

15. La utilidad bruta es el ingreso neto menos los impuestos

16.La capitalización sera el valor del inmueble entre la utilidad bruta obtenida

17. Después convertimos este valor a porcentaje, mismo que debera estar por arriba del valor de la tasa anual de los CETES

Nota, 38

PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN APLICADOS A LA CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Nota, 37

MODELO PARAMÉTRICO DEL IMIC

Nota, 36

VALOR FÍSICO

NOTA, 35

TABLA A USAR PARA EL CALCULO DEL VALOR FÍSICO

Nota, 34

PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE DEL VALOR FISICO

Nota, 33

CUADRO SINÓPTICO DE LOS PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN 

ENFOQUE DE COSTOS

Nota, 32

FUENTES CONSULTADAS PARA EL EJERCICIO DE ENFOQUE DE MERCADO

Nota, 31

EJERCICIO DE MÉTODO DE ENFOQUE DE MERCADO POR LO MENOS 3 EJEMPLOS

Nota, 30

TABLA

Nota, 29

PROCEDIMIENTO PARA RECOPILAR Y ANALIZAR LA INFORMACIÓN 

NOTA, 28

PRINCIPIO DE VALUACIÓN CON ENFOQUE DE MERCADO

Nota, 27

CÓDIGO FISCAL Y MANUAL DE PROCEDIMIENTOS TÉCNICOS

Nota, 26

SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS PARA ELABORAR UN AVALUÓ ENTRE LA LEGISLACIÓN FEDERAL Y LOCAL

Nota, 25

SANCIONES

Nota, 24

FACTORES Y TABLAS

Nota, 23

REQUISITOS DE LA PRACTICA

Nota, 22

AUTORIZACIÓN Y REGISTRO

Nota, 21

DISPOSICIONES GENERALES CÓDIGO FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL

Nota, 20

Comparativas entre METODOLOGÍAS

Nota, 19

Elabora un diagrama con los pasos establecidos en el Criterio Técnico AD-BI

Nota, 18

Principios económicos aplicables a la valuación

Nota, 17

Normas para la elaboración de Trabajos Valuatorios del INDAABIN

Nota, 16

Procedimiento Administrativo de los Art. 143 y 144 de la ley Federal de Bienes Nacionales.

Los artículos 143 y 144 son procedimientos administrativos que señalan los pasos que se deberán seguir para la emisión de dictámenes de avalúos requeridos al INDAABIN por medio de promoventes, los cuales harán sus requisiciones para que un valuador atienda esta solicitud.

El promovente llenara una solicitud de servicio. El INDAABIN establecerá los requisitos mínimos y la documentación requerida para llevar a cabo el proceso de emisión del dictamen, el valuador que tome la responsabilidad de realizar el dictamen valuatorio lo hará con apega a las normas metodológicas que establece el  INDAABIN.

Como prestación de un servicio este dictamen valuatorio tendrá un costo y una vigencia de cinco años, si el promovente no está de acuerdo con el dictamen podrá solicitar una reconsideración, y si hubiera algún desacuerdo el promovente podrá solicitar al INDAABIN su intervención.

Nota, 15

Ejemplo de los actos jurídicos que pueden ser valuados. (según la Ley de Bienes Inmuebles)